La responsabilité de l'expert en évaluation immobilière - Page 1 - test Il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement la présente publication sans autorisation du Centre Français d’exploitation du droit de Copie (CFC) – 20 rue des Grands-Augustins – 75006 PARIS – Tél. : 01 44 07 47 70 / Fax : 01 46 34 67 19. © Éditions Edilivre – Collection EdiDoc – 2007 ISBN : 978-2-35607-279-5 Dépôt légal : Décembre 2007 Ecole Supérieure des professions immobilières Promotion 2006/2007 Mémoire de fin d’année Professeur : M. PEZE Réalisé par Christelle TETE Master 1 temps plein N° Dossier 98.07 SOMMAIRE REMERCIEMENTS LISTE DES ABREVIATIONS INTRODUCTION PARTIE I. L’EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE : UNE ACTIVITE COMPORTANT DES OBLIGATIONS DE DROIT ET DE FAIT 5 6 7 10 A. LE BENEFICE D’UN STATUT DE PROTECTION POUR LES EXPERTS JUDICIAIRES 10 1. DES OBLIGATIONS PREALABLES A TOUTE INSCRIPTION QUI GARANTISSENT UN RECRUTEMENT DE 10 QUALITE DEPUIS LA LOI DU 4 FEVRIER 2004 2. LES OBLIGATIONS RESULTANTES DE L’ACCEPTATION D’UNE MISSION 12 a) Un cadre de compétence strictement défini 13 b) Indépendance et impartialité : la garantie d’un avis objectif 15 c) Le principe du contradictoire : une obligation contraignante et s’imposant légalement aux seuls experts judicaires 16 d) Le secret professionnel : une conciliation difficile avec le principe du contradictoire 19 B. EN MATIERE D’EXPERTISE AMIABLE : UNE ABSENCE DE REGLEMENTATION SPECIFIQUE 21 COMBLEE PAR LES NORMES VOLONTAIRES ET LA JURISPRUDENCE 1. LES OBLIGATIONS ISSUES DE NORMES VOLONTAIRES 21 2. LE PRINCIPE DU CONTRADICTOIRE : VERS UNE OBLIGATION JURISPRUDENTIELLE 24 PARTIE II. DES MANQUEMENTS SANCTIONNES AU TITRE D’UNE RESPONSABILITE PERSONNELLE DE L’EXPERT EN EVALUATION IMMOBILIERE 27 A. UNE RESPONSABILITE DE L’EXPERT JUDICIAIRE EXCLUANT TOUTE MISE EN CAUSE DU SERVICE PUBLIQUE DE LA JUSTICE 1. LA LOI DU 4 FEVRIER 2004 : UN TEXTE DONT L’OBJECTIF EST DE PRESERVER L’IMAGE DE LA JUSTICE EN ETENDANT LA NATURE DES FAITS FAUTIFS 27 27 a) Les garanties de procédure auxquelles peut prétendre l’expert poursuivi pour des motifs disciplinaires 29 b) Les règles de la procédure disciplinaire 30 c) Les recours ouverts à l’expert face à la sanction disciplinaire 30 2. L’EXPERT JUDICIAIRE EN EVALUATION IMMOBILIERE : UN AUXILIAIRE OCCASIONNEL DU SERVICE 31 PUBLIC DE LA JUSTICE NE BENEFICIANT D’AUCUN REGIME SPECIFIQUE DE RESPONSABILITE a) Un fondement intangible mais discuté : l’article 1382 du code civil 32 (1) La responsabilité administrative : une solution envisagée par la doctrine 32 (2) Une position constante des juridictions civiles 34 Mémoire Christelle TETE - Master 1TP - ESPI 2006/2007 Page 3 sur 60 b) Une mise en jeu difficile de la responsabilité de droit commun (1) Une définition extensible de la faute civile (2) Un lien de causalité entre la faute et le préjudice : une preuve difficile à apporter B. VERS UNE EXTENSION DES RESPONSABILITES DELICTUELLE ET CONTRACTUELLE DE L’EXPERT AMIABLE 34 35 36 38 1. L’APPRECIATION DE L’ETAT DU BATIMENT : UNE NECESSITE POUR DETERMINER LA JUSTE VALEUR 38 a) L’appréhension de tous les facteurs de valeurs 39 b) Une appréciation large du devoir de conseil 40 2. LA RESPONSABILITE QUASI-DELICTUELLE DE L’EXPERT A L’EGARD DU PRETEUR EN CAS DE 42 SUREVALUATION D’UN BIEN a) Une surévaluation qui doit être déterminante du consentement du prêteur 43 b) Une indemnisation indépendante du degré de gravité de la faute 44 CONCLUSION SYNTHESE SOURCES BIBLIOGRAPHIQUES ANNEXES 45 48 51 52 Mémoire Christelle TETE - Master 1TP - ESPI 2006/2007 Page 4 sur 60 REMERCIEMENTS Je voudrais remercier très sincèrement : Monsieur Ivan PARTERNASKY, consultant/formateur en évaluation et gestion de patrimoine Monsieur Yves SIMON, expert en évaluation immobilière près la Cour d’Appel de Rennes Monsieur Olivier PAVY, membre du Conseil Supérieur du Notariat lesquels m’ont apporté une aide précieuse dans la réalisation de ce mémoire. Mémoire Christelle TETE - Master 1TP - ESPI 2006/2007 Page 5 sur 60 LISTE DES ABREVIATIONS CA CE Cciv Cass 1ère civ CEDH CJCE TGI ART. AL. Cour d’appel Conseil d’Etat Code civil Cour de cassation 1ère chambre civile Cour Européenne des Droits de l’Homme Cour de Justice des Communautés européennes Tribunal de Grande Instance Article Alinéa Mémoire Christelle TETE - Master 1TP - ESPI 2006/2007 Page 6 sur 60 INTRODUCTION L’expert en évaluation immobilière peut intervenir à titre judiciaire ou amiable. Cependant, seuls les experts judiciaires bénéficient d’un titre protégé. En effet, bien que ne formant pas une profession légalement réglementé, seuls les experts judiciaires, à la différence des experts amiables, jouissent d’un statut de protection déterminé par le décret du 31 décembre 1974 et la loi du 29 juin 1971 ayant subi depuis, de nombreuses modifications. Dès lors, face à l’absence de réglementation spécifique, les experts immobiliers ont décidé d’élaborer une éthique commune : La charte de l’expertise en évaluation immobilière mise au point par l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI). Cette charte est adaptée de manière régulière aux évolutions législatives et jurisprudentielles. Elle définit les devoirs auxquels l’expert tant judiciaire qu’amiable, est tenu vis-à -vis de lui-même, des magistrats, des auxiliaires de justice, des parties et de ses confrères. Elle définie également les conditions dans lesquelles l’expert inscrit pourra donner des consultations privées. Sont prévues par ailleurs, un certain nombre de sanctions en cas d’inobservation de ces règles déontologiques. Ces dernières, élaborées par les organisations professionnelles devaient aboutir à la création d’un ordre professionnel, mais en vain. Cette charte étant dépourvue de force légale, toute personne peut aujourd’hui se prévaloir du titre d’expert en évaluation immobilière. Il n’y a aucun contrôle. Nous pouvons citer à titre d’exemple les diagnostiqueurs ; certains se prétendent expert en évaluation immobilière alors qu’ils n’ont suivi que des formations de courte durée. Or, il est mentionné dans la charte que l’expert en évaluation immobilière doit répondre à de solides compétences acquises par le biais de diplôme et d’expérience. Ces activités de diagnostic doivent pourtant être distinguées de l’évaluation immobilière. Le mot expert est donc galvaudé et cela présente un gros souci pour le métier. En effet, un expert amiable n’étant pas agréé, sa légitimité ne résulte que de la présence d’une clientèle confiante, et de la compétence dont il peut faire preuve en se référant de manière assidue à la Charte. La spécificité de cette profession n’étant pas reconnue juridiquement, l’expert amiable encourt une responsabilité contractuelle à l’égard de son donneur d’ordre, mais aussi une responsabilité délictuelle à l’égard des tiers. Il s’agit donc d’une responsabilité de droit commun soumise à la prescription trentenaire qui peut paraître lourde au premier abord, mais nous démontrerons par l’analyse de la jurisprudence qu’elle est très peu recherchée et rarement retenue. Mémoire Christelle TETE - Master 1TP - ESPI 2006/2007 Page 7 sur 60 Quant à l’expert judiciaire, nous pourrions penser qu’il est mandataire du juge comme l’expert amiable l’est des parties. Cependant deux raisons essentielles nous amène à penser le contraire : d’une part, son avis ne lie pas le juge et de plus, la fonction de juger ne se délègue pas. Dès lors, quelle qualité lui est-il reconnu ? Selon une formule habituellement consacrée, les experts judiciaires sont des auxiliaires occasionnels du service public de la justice, alors que les avocats en sont des auxiliaires permanents. Ceux-ci constituent un ordre et sont soumis à ses règles professionnelles et à sa discipline, sous le contrôle direct de leur instance professionnelle. En revanche, si la plupart des experts judiciaires se réunissent en compagnies, celles-ci ne sont que des associations loi de 1901 dépourvues à leur égard de pouvoir disciplinaire, même si elles proposent des règles déontologiques. Cette qualité d’auxiliaire occasionnel du service public de la justice va entraîner plusieurs conséquences, notamment sur le régime de responsabilité. En effet, en tant que collaborateur occasionnel du service public de la justice, la responsabilité de l’expert judiciaire devrait être administrative. En réalité, il en est tout autre ; La jurisprudence a toujours considéré que les experts étaient personnellement responsables des fautes qu’ils commettaient dans l’exécution de leur mission. Or, la logique voudrait que la faute commise dans le strict cadre de la mission demandée n’engage pas la responsabilité personnelle de l’expert, sous réserve qu’il respecte ses obligations. Le principe posé par la jurisprudence ne pose pas de réelles difficultés quand il s’agit de réparer un retard excessif ou une violation des lois et règlements qui régissent la profession. L’article R 621-4 du code de la justice administrative précisant d’ailleurs que « l’expert qui, après avoir accepté sa mission, ne la remplit pas et celui qui ne dépose pas son rapport dans le délai fixé par la décision peuvent, après avoir été entendus par le tribunal être condamnés à tous les frais frustratoires et à des dommages et intérêts ». En revanche, le statut de l’expert judiciaire peut amener à des situations indélicates d’un point de vue juridique, notamment quand le fait dommageable, c'est-à -dire le fait qui a entraîné le préjudice, est une erreur d’appréciation de l’expert dans son domaine de compétence et que cette erreur a été entérinée par les parties et la juridiction mandante. Aussi, dans cette hypothèse, vous comprendrez la réticence que l’on peut avoir à qualifier ce fait dommageable, de faute imputable à l’expert ; autrement dit, de faute personnelle. En effet, en approuvant le rapport, nous pouvons considérer que la cause du préjudice ne réside plus dans l’avis de l’expert, mais dans l’erreur d’appréciation des juges. Le problème juridique qui se pose en réalité ici, est de définir le lien de causalité entre la faute et le dommage. Il n’y a pas, en effet, de relation causale directe entre l’erreur de l’expert et le dommage subi. Au début du siècle, la Cour de cassation avait opté pour cette position, mais nous verrons que la jurisprudence a évolué depuis ; la responsabilité personnelle de l’expert judiciaire étant la solution de principe aujourd’hui. Mémoire Christelle TETE - Master 1TP - ESPI 2006/2007 Page 8 sur 60 L’expert judiciaire, « personnage » principal d’un procès, informe le juge aussi exactement qu’il lui sera possible sur les données du dossier même si son avis ne lie pas le tribunal. Ne disposant d’aucune immunité, ni de « l’imperium » du magistrat, le respect de sa déontologie constituera alors non seulement pour lui-même un mode de protection, mais aussi pour les parties au procès, la garantie du procès équitable auquel elles ont droit. Combien de temps est-il responsable ? La prescription des actions en responsabilité délictuelle est selon le code civil de 10 ans à compter de la survenance du dommage. Mais l’expert judiciaire déroge au principe ; depuis la loi du 11 février 2004, l’action en responsabilité dirigée contre un expert judiciaire pour des faits se rapportant à l’exercice de ses fonctions se prescrit par dix ans à compter de la fin de sa mission. Les experts bénéficient ainsi d’un régime plus favorable puisque les dommages ou leur aggravation peuvent se manifester des années après la fin de leur mission. Vis-à -vis d’un tiers à l’expertise, un établissement de crédit par exemple, la responsabilité de l’expert se prescrit par 10 ans sur le fondement de l’article 2270-1 du code civil. La juridiction judiciaire est compétente pour juger de sa responsabilité civile même si la mission pendant laquelle l’erreur a été commise a été ordonnée par une juridiction de l’ordre administratif. C’est ce que rappelle opportunément l’arrêt de la Cour de cassation du 19 mars 2002. → Préalablement à l’étude de la mise en jeu de la responsabilité de l’expert en évaluation immobilière, il convient de s’attacher aux obligations auxquelles il est tenu. En effet, la mission de donner un avis sur la valeur d’un bien au jour de l’expertise (sauf si l’expert est amené à se placer en arrière) implique le respect d’un certain nombre d’obligations tenant à la procédure, à la déontologie et à la valeur vénale elle-même. C’est pourquoi nous nous pencherons dans un premier temps à l’étude de ces obligations, qu’elles découlent de normes pourvues de force légale ou non. Parallèlement, nous analyserons la jurisprudence afin de connaître l’appréciation la plus exacte possible de ces obligations et ainsi de se faire une idée de l’état de droit actuel de cette profession d’expert en évaluation immobilière. Il convient de préciser également que certaines décisions de justice ne sauraient être liées directement à l’évaluation immobilière ; mais il semble opportun de les mentionner puisqu’elles s’appliquent aux experts judiciaires et amiables quelque soit leur domaine d’activité. Dès lors, nous verrons dans une première partie les obligations de droit et de fait s’imposant à l’expert en évaluation immobilière ; nous attacherons une importance toute particulière à la loi du 11 février 2004 qui consacre une partie aux experts judiciaires et modifie la loi fondatrice du 29 juin 1971 relative à l’expertise judiciaire civile ; et dans une seconde partie, nous nous intéresserons au régime de responsabilité ; nous verrons à cet égard que le régime retenu n’est pas à l’image de la spécificité de la mission d’un expert en évaluation immobilière. En effet, l’expert demeure aujourd’hui sous l’emprise du droit commun. Mémoire Christelle TETE - Master 1TP - ESPI 2006/2007 Page 9 sur 60
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