La performance économique va-t-elle de paire avec la qualité environnementale dans l'immobilier rés - Page 1 - test Tous nos livres sont imprimés dans les règles environnementales les plus strictes Il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement la présente publication sans autorisation du Centre Français d’exploitation du droit de Copie (CFC) – 20 rue des GrandsAugustins – 75006 PARIS – Tél. : 01 44 07 47 70 / Fax : 01 46 34 67 19. © Éditions Edilivre – Collection Universitaire – 2009 ISBN : 978-2-8121-0748-1 Dépôt légal : Janvier 2009 Tous droits de reproduction, d’adaptation et de traduction, intégrale ou partielle réservés pour tous pays. MEMOIRE de MASTER 2 « AMENAGEMENT PROMOTION CONSTRUCTION» Ecole Supérieure des Professions Immobilières Julie MEMBRIBE Directeur de mémoire : M. MALMANCHE SOMMAIRE Introduction ............................................................................................................................... 6 Partie I : Stratégies pour une meilleure qualité environnementale de l’habitat................... 13 I – La nécessité de l’intégration de critère de qualité environnementale dans le bâtiment. .....14 A – Durabilité économique de l’habitat en Ile de France............................................................................. 14 B- Durabilité Environnementale en Ile-de-France :..................................................................................... 15 C- Durabilité sociale de l’Habitat en Ile -de-France. ................................................................................... 17 II – Outils pour un bâti durable. ....................................................................................................19 A - Réponses territoriales pour une amélioration durable du logement en Ile-de-France............................ 20 B- Des réglementations concernant l’ensemble du parc : exigences minimales .......................................... 23 C- Des possibilités pour témoigner d’un meilleur savoir-faire : .................................................................. 27 III – Hésitation des pouvoirs publics entre politique incitative et contraignante. .....................32 A - Un désengagement de l’Etat ? ............................................................................................................... 32 B - Les aides spécifiques allouées au logement privé : un net avantage pour les particuliers. .................... 34 PARTIE II : Les promoteurs ont-ils les capacités financières de répondre aux exigences de qualité environnementale ? .....................................................................................................37 I – La démarche environnementale occasionne-t-elle un surcoût ou bien un transfert de coût ? ...........................................................................................................................................................37 A – Quels coûts financiers ? ........................................................................................................................ 37 B – En terme de coût global : Y a-t-il un retour sur investissement ?.......................................................... 40 II – Les coûts structurels sont-ils les plus importants ?................................................................45 A – Le temps d’application de ces démarches. ............................................................................................ 45 B – Une réorganisation dans la maîtrise d’ouvrage ?................................................................................... 48 C – Des besoins en formation. ..................................................................................................................... 54 III – Qui doit payer ce surcroît d’investissement ?.......................................................................57 A – Dans quelle mesure les pouvoirs publics participent-t-il au surinvestissement ?.................................. 57 B – Une augmentation des prix de vente en conséquence du surinvestissement ?....................................... 59 Partie III : Comment intégrer davantage les acquéreurs à la réalisation d’opérations immobilières répondant aux critères de qualité environnementale ?.................................... 60 I – Les impacts financiers sur les futurs occupants, propriétaires et investisseurs. ..................60 A- Que peut-on espérer comme diminution de charges dans le cadre de l’application des politiques publiques ? ................................................................................................................................................... 60 B- Les futurs acheteurs peuvent-ils se permettre un surcroît d’investissement dans le contexte économique actuel, malgré la possibilité de payer moins de charges en différé ? ........................................................... 63 II – Les aides alloués aux propriétaires : une marge de négociation des prix ? .........................65 A- Crédits d’impôts en faveur des énergies renouvelables et des économies d’énergies. ........................... 65 B – Crédit d’impôt en faveur de la gestion de l’eau..................................................................................... 67 III – La qualité environnementale comme création de valeur, outil de marketing. ..................68 A – Un intérêt supplémentaire pour les investisseurs ? ............................................................................... 68 4 B – La qualité environnementale : un argument de vente majeur ? ............................................................. 68 C– Une commercialisation facilitée, des frais de commercialisation moindre ?.......................................... 70 CONCLUSION ........................................................................................................................ 71 ANNEXES ............................................................................................................................... 73 I - Table des matières............................................................................................................... 74 II - Bibliographie. .................................................................................................................... 77 III - Présentation des thèmes de la Certification Habitat et Environnement® de Cerqual. 79 IV – Aides à l’investissement de l’ADEME et du Conseil Régional d’Ile de France (Source : Délibération du Conseil Régional du 17 mai 2006) et Site de l’ADEME Ile de France. ..................................................................................................................................... 80 V – Bulletin Officiel des Impôts N° 147 du 1er septembre 2005 (Crédits d’impôts)............. 86 5 Introduction Le terme de développement durable a eu sa première définition précise dans le rapport Brundtland « Notre avenir Commun »1 : « Le développement durable est le développement qui satisfait les besoins de la génération actuelle sans priver les générations futures de la possibilité de satisfaire leurs propres besoins ». Il connaît par la suite de multiples définitions, plus ou moins pratiques ou locales, puisque moins qu’un concept, il s’agit surtout d’un mot d’ordre issu d’une prise de conscience. En effet, c’est dans les années 1970 qu’un certain nombre d’experts, notamment ceux du Club de Rome, s’inquiètent du fait que la croissance économique ait un impact négatif sur l’environnement et pourrait à terme hypothéquer les conditions de vie sur la planète. Emerge alors le concept de développement durable qui se présente comme une alternative au mode de développement actuel. Au niveau politique, un certain nombre d’évènements ont permis de traduire ce concept par des engagements concrets : En 1992, le « Sommet de la Terre » à Rio organisé par les Nations Unies réunissant une centaine de chefs d’Etat a débouché sur un certain nombre de textes engageant les Etats à mettre en œuvre des politiques promouvant le développement durable (« sustainable development » en anglais) En 1997, les pays signataires de la convention de Rio ont adopté le Protocole de Kyoto (entré en vigueur en 2005) qui engage les pays industrialisés à réduire leurs émissions combinées des 6 principaux gaz à effet de serre afin de lutter contre le changement climatique - Ce concept, en cherchant à promouvoir un développement soucieux de l’avenir, ne se préoccupe pas seulement de l’environnement, mais aussi d’autrui et de l’économie. C’est pourquoi le développement durable s’appuie sur trois piliers majeurs et interdépendants : 1 : Il existe plusieurs éditions du Rapport Brundtland. La version originale est un manuscrit dactylographié de la traduction française de mars 1987. Cette version du rapport est malheureusement épuisée depuis longtemps, mais circule sur internet sur des groupes de discussions. 6 - efficacité économique : replacer le développement d’activités au service des besoins humains, en privilégiant la création d’emplois et le respect de l’environnement protection de l’environnement : réduire l’utilisation des ressources naturelles et limiter les pollutions équité sociale : garantir l’accès aux soins et à la santé, lutter contre les inégalités sociales, améliorer les conditions de vie… De manière transversale, les conditions d’une « bonne gouvernance » sont nécessaires au respect de ces trois principes. Du fait de la signature par la France des accords de Kyoto en décembre 1997, et de la création de la Directive Européenne sur la Performance Energétique des Bâtiments en décembre 2002, le contexte international a incité la France à réagir sur la qualité environnementale et la performance énergétique. Pour agir en conséquence, elle s’est dotée du plan climat 2004, duquel découle la loi POPE (Programme d’Orientation sur la Politique énergétique) de 2005, l’objectif principal étant de diviser par 4 d’ici à 2050 les émissions de gaz à effets de serre. Le bâtiment représente 20 % de ses émissions, et surtout 46 % des consommations énergétiques en France (Source : ADEME1). L’Ile de France est une région où se cristallise particulièrement ces enjeux. Le parc du logement ne répond effectivement pas aux besoins de la majorité des franciliens, et la forte différence entre les loyers du parc privé et du parc social (le double en Ile-de-France, le quadruple à Paris), participe à l’augmentation du nombre de ménages éligibles à l’attribution du logement social, soit 2/3 de la population. Les objectifs chiffrés de construction de logements sociaux au niveau national ou régional en témoignent. Le SDRIF (Schéma Directeur d’Ile-de-France) inscrit que la première urgence est de répondre aux besoins en logements en en produisant 60 000 par an, et en atteignant la part de 30% de logements sociaux dans les résidences principales. Le rythme de production induit par cet objectif n’a encore jamais été atteint. Si le développement durable est engagé au niveau des structures institutionnelles, il n’en demeure pas moins qu’il se trouve confronté au problème des pratiques. En effet, le développement durable doit relever d’une réflexion globale pour permettre une sensibilisation des acteurs, mais il est néanmoins attaché à des préoccupations de résultats et de moyens, qui nécessitent des traductions concrètes dans l’action. Quelles stratégies ont donc été privilégiées pour l’application des principes de qualité environnementale dans le logement ? Quels outils pour que le logement intègre efficacement le principe de qualité environnementale ? 1 : Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie, l’ADEME est une association ayant pour but la protection de l’environnement 7 Le logement francilien, qui consomme en moyenne 210 kWh /m²/an (contre 250 pour le parc national, et 160 pour le parc social) (Source : ADEME–CEREN-DREIF) offre d’importantes possibilités d’amélioration de la performance énergétique. En effet, 72 % du parc francilien a été construit avant 1975, (60 % des logements individuels et 75 % des logements collectifs) (Chiffre IAURIF), époque de la première réglementation thermique visant à éviter une trop forte déperdition de chaleur, lorsque les exigences thermiques étaient quasiment inexistantes et engendraient un parc peu performant. Pour répondre aux objectifs européens, des réglementations thermiques ont donc été créées pour les constructions neuves (2000, 2005)1 et enfin aujourd’hui, pour les réhabilitations du patrimoine existant. Si ces réglementations thermiques sont nécessaires, et même si elles concernent l’ensemble des propriétaires et promoteurs, elles ne suffiront pas à répondre aux objectifs donnés. En effet, malgré l’augmentation régulière des seuils de performance énergétique imposés, ceux-ci restent insuffisants au regard de la réduction énergétique prévue dans le Plan Climat de 2004. Le faible taux de renouvellement du parc (0.3 à 0.4 %) nécessite en effet de voir compléter ces politiques par la construction de logements à consommation très basse, voire nulle… Les immeubles produisant plus d’énergie qu’ils n’en consomment sont possibles à réaliser mais bien trop coûteux. Le développement de labels valorisant des performances énergétiques supérieures semble être une politique plus intéressante. Il s’agit des labels d’Effinergie (basse consommation énergétique), HPE et THPE (Haute et Très Haute Performance Energétique) dont les performances sont de 10 ou 15 % supérieures à la Réglementation Thermique 2005. Des moyens supplémentaires sont offerts aux maîtres d’ouvrage pour témoigner de leur volonté d’aller au-delà des réglementations existantes. Ainsi, la certification de Cerqual (nommée « Habitat et Environnement, ou H&E) et la démarche de l’association HQE® (Haute Qualité Environnementale), propres au logement, permettent d’intégrer dans le bâti une démarche globale de qualité environnementale et de performance énergétique. Mais ces dispositifs représentent un coût d’adaptation technique du bâti, et les promoteurs doivent de plus en plus souvent répondre à ces obligations onéreuses pour satisfaire les exigences de certaines collectivités, voire simplement être plus compétitifs sur le marché de la vente de logements neufs. Le logement environnemental : l’interdépendance entre l’équité sociale et l’efficacité économique mise en difficulté ? Les besoins en logement et la désolvabilisation des ménages constituent déjà des facteurs troublant la capacité du promoteur à équilibrer ses budgets de promotion immobilière, or ceci est nécessaire pour développer la construction d’autres programmes. 1 : Les réglementations thermiques se fixent comme principaux objectifs une amélioration de la performance énergétique des bâtiments neufs. Celle décrétée en 2005 en prévoit une à hauteur de 15 % , elle constitue une étape intermédiaire vers une diminution de 40 % de la consommation énergétique des bâtiments en 2020. 8 En parallèle à ces ambitions, les promoteurs doivent réaliser des marges d’autofinancement, afin d’assurer la viabilité de l’organisme, nécessaires à un réinvestissement sur des programmes de construction, de réhabilitation. L’efficacité économique est donc également à prendre en compte, et son interdépendance avec l’équité sociale est présente dans la nécessité de produire des logements, et ce dans des prix accessibles aux ménages. Cet équilibre entre les deux piliers est déjà fragile, puisque l’autofinancement annuel dégagé par les promoteurs, réinvesti dans la production nouvelle, la réhabilitation de logements, dépend des capacités des ménages à s’endetter. Il est donc important de savoir qui, des promoteurs, des clients ou des pouvoirs publics, doit payer ce « surcoût » environnemental ? En effet, si celui-ci empêche la reconstitution des fonds propres, le développement de la construction neuve est mis en péril. Or l’investissement réalisé ne pourra pas être entièrement compensé par la majoration des prix de vente pour le promoteur, et ce même si les futurs propriétaires pourront dès lors bénéficier d’une diminution des charges (grâce à la performance énergétique). On voit donc là une première contradiction : la qualité environnementale pourrait affaiblir le développement du parc privé, augmenter ses prix, alors même que les besoins en constructions nouvelles de logements s’accroissent et que les ménages accèdent de plus en plus difficilement au prêt. Doit-on dès lors penser que les principes de haute qualité environnementale, d’équité sociale et d’efficacité économique rentrent en contradiction au sein de la problématique du logement ? En quoi l'application des exigences de qualité environnementale et énergétique du développement urbain durable peut-il se trouver en contradiction avec ses dimensions sociale et économique au sein de la promotion immobilière, et par conséquent la rendre plus difficile à accomplir ? Il est vrai que la volonté d’offrir des logements de qualité, qui caractérise la promotion immobilière, trouve dans la démarche environnementale un écho. L’équité sociale présente dans la nécessité de trouver une clientèle, ne peut que s’enrichir dans le développement d’un bâti de haute qualité environnementale, puisqu’il garantit non seulement d’un gain sur les charges, mais en plus de la prise en compte du confort et de la santé des habitants. Enfin, la représentation favorable liée au concept de développement durable pourrait faciliter la commercialisation des programmes. Mon étude s’est déroulée selon trois axes méthodologiques : 1 – Le développement durable constitue un outil important pour le développement d’un habitat durable en Ile-de-France. a- Le déploiement de stratégies pour un développement de l’habitat durable en Ile-de-France est nécessaire. 9 La hausse importante du marché de l’immobilier, et par suite des loyers du secteur libre, exclut de ce marché les ménages modestes, voire ceux dits de « classe moyenne », et traduit l’urgence de la mise en place de stratégies visant à la durabilité de l’habitat ; durabilité comprise au sens économique, environnemental, et écologique du terme. b- Des stratégies ont été développées pour un développement durable de l’habitat, de l’échelle de la Région Ile-de-France, à celui du bâti lui-même. Les pouvoirs publics ont mis en œuvre des stratégies pour que le logement, répondent aux exigences européennes. Ces modalités d’actions, imposées ou proposées aux promoteurs et aux gestionnaires, reposent sur un besoin d’innovation dans la promotion immobilière. c- Les politiques publiques concernant le bâti sont de plus en plus contraignantes pour les promoteurs privés. Les pouvoirs publics devraient tendre, après le Grenelle de l’environnement, à imposer une démarche environnementale au sein du secteur privé. Une enquête auprès des collectivités locales a permis de recenser toutes les exigences propres au développement durable. Ensuite, un recensement des aides de l’Etat, de l’ensemble des partenaires de la profession (l’ADEME1, l’ANAH2…) et des aides spécifiques dont peuvent bénéficier les bailleurs sociaux, les promoteurs privés et les particuliers, a été nécessaire. 2 – Les promoteurs auront des difficultés à répondre aux exigences des pouvoirs publics. L’intégration d’une démarche environnementale implique un coût financier et un coût structurel. Si ceux-ci ne sont pas amortis, ils pourraient bloquer la production de logements et décourager une baisse des prix de vente, soit deux éléments phares du développement d’une offre en logement durable en Ile-de-France. a. Le surcoût supporté par les promoteurs peut gêner leur fonctionnement. En effet, pour mettre en œuvre systématiquement les réglementations thermiques successives, les certifications Cerqual ou la démarche HQE, les promoteurs doivent non seulement investir financièrement davantage que dans une opération traditionnelle, mais en outre ne peuvent bénéficier de la réduction des coûts différés. En revanche, si le coût global intègre non seulement le long terme, mais aussi l’ensemble des acteurs du processus de construction et de gestion du bâti (promoteurs, pouvoirs publics, banques, assurances), alors il est plus plausible que les bénéfices soient supérieurs au coût d’investissement. 1 : Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie, l’ADEME est une association ayant pour but la protection de l’environnement 2 : Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat 10 Les évaluations du surcoût résultent d’estimations obtenues auprès des organismes certificateurs, lors de rencontres avec les promoteurs, mais elles restent parfois floues. b- les promoteurs auront à supporter des coûts structurels qui peuvent être paralysants. Le deuxième type de coût auquel devront faire face les organismes sont structurels : ils devront parfois réorganiser leurs services, embaucher de nouveaux salariés compétents sur ces questions, mettre en place des outils propres à leur organismes pour faciliter la maîtrise d’ouvrage et la commercialisation, et rallonger le délai d’étude préalable à une opération. Il s’agit d’un véritable bouleversement, semble-t-il, des modes de fonctionnement des organismes, pour la maîtrise d’ouvrage. 3- L’équité sociale semble renforcée : la nécessaire participation des habitants pour l’amélioration de la qualité environnementale. Le Développement Durable signifie un besoin d’intégration poussée entre des préoccupations écologiques, économiques et sociales, dans le court et le long terme (solidarité intergénérationnelle) avec 3 principes : celui de solidarité, de précaution, et de participation. Ceux-ci justifient que chaque citoyen intègre ces préoccupations et agissent en fonction d’elles en permanence. Les promoteurs ont désormais la nécessité de travailler en concertation avec les futurs occupants et de les sensibiliser afin que l’interaction des principes d’équité sociale et de qualité environnementale ne lèse pas celui d’efficacité économique du développement durable. a. Ce sont les acquéreurs qui bénéficieront de retours sur investissement. Le surinvestissement certain dû à l’application des réglementations ne peut être répercuté sur les propriétaires dans le contexte économique actuel, qui en sont pourtant les principaux bénéficiaires à travers la baisse de leur facture énergétique, avec toute la réserve que l’on peut émettre dans un contexte économique de hausse du prix de l’énergie. b. Les propriétaires peuvent bénéficier de crédits d’impôts. La défiscalisation des travaux est effectivement le seul moyen de pallier à la faiblesse du renouvellement d’un parc ancien et très consommateur en énergie. Seule l’incitation financière est à même de permettre au secteur du bâti français de répondre aux objectifs européens du Facteur 4. Néanmoins, est-il possible que les promoteurs bénéficient indirectement de ces facilités de paiement ? c- La haute qualité environnementale est créatrice de valeur : des facilités pour la commercialisation Au vu de la sensibilisation grandissante de la population française sur les thèmes environnementaux, l’on peut croire que la haute qualité environnementale du bâti deviendra un argument de vente majeur. Ce serait alors un moyen pour le promoteur de bénéficier d’un 11
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