Quel avenir pour l'hôtellerie économique ? - Page 1 - test Tous nos livres sont imprimés dans les règles environnementales les plus strictes Il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement la présente publication sans autorisation du Centre Français d’exploitation du droit de Copie (CFC) – 20 rue des GrandsAugustins – 75006 PARIS – Tél. : 01 44 07 47 70 / Fax : 01 46 34 67 19. © Éditions Edilivre – Collection Universitaire – 2010 ISBN : 978-2-8121-2224-8 Dépôt légal : Juin 2010 Tous droits de reproduction, d’adaptation et de traduction, intégrale ou partielle réservés pour tous pays. 2 Audrey CHASSAGNETTE 2008 / 2009 Quel avenir pour l’hôtellerie économique ? Mr BRUNIER 3 N° 23-05 Sommaire INTRODUCTION ............................................................................................................... 1. CADRE REGLEMENTAIRE ......................................................................................... 1.1. Etablissements recevant du public et sécurité incendie. ........................................... 1.1.1. Généralités ......................................................................................................... 1.1.2. Hôtels ................................................................................................................. Personnes handicapées ............................................................................................ Contrôle des établissements .................................................................................... Normes incendie ...................................................................................................... 1.1.3. Résidences Hôtelières ........................................................................................ Bâtiments concernés par la réglementation ............................................................. Points importants de la réglementation ................................................................... Obligations des propriétaires. .................................................................................. 1.2. Normes handicapés ................................................................................................... 1.2.1. Législation ......................................................................................................... Historique ................................................................................................................ Obligations .............................................................................................................. 1.2.2. Accueil ............................................................................................................... 1.2.3. Ascenseurs ......................................................................................................... 1.2.4. La chambre ........................................................................................................ L’espace chambre .................................................................................................... Sanitaires et salle de bain......................................................................................... 1.3. Les Commissions Départementales de l’Equipement Commercial (CDEC). .......... 1.3.1. Bilan de l’année 2008 ........................................................................................ 1.3.2. La fin des CDEC ................................................................................................ 2. MARCHE DE L’HOTELLERIE..................................................................................... 2.1. L’hôtellerie en France............................................................................................... 2.1.1. Contexte ............................................................................................................. 2.1.2. Le parc ............................................................................................................... 2.1.3. L’investissement ................................................................................................ 2.1.4. Les acteurs ......................................................................................................... 2.1.5. Taux d’occupation et prix moyen ...................................................................... Les taux d’occupation .............................................................................................. Le prix moyen .......................................................................................................... 2.1.6. Les perspectives ................................................................................................. 2.2. L’hôtellerie économique ........................................................................................... Le marché de l’hôtellerie économique .................................................................... Les perspectives ....................................................................................................... 7 8 8 8 9 9 10 11 12 12 13 13 14 14 14 15 16 17 19 19 20 24 24 25 26 26 26 27 28 30 33 33 34 34 35 35 37 4 2.3. Les résidences de tourisme / hôtelières .................................................................... 2.3.1. Définition ........................................................................................................... 2.3.2. Historique .......................................................................................................... 2.3.3. L’appellation « résidence hôtelière »................................................................. 2.3.4. Le marché .......................................................................................................... Contexte ................................................................................................................... Les acteurs ............................................................................................................... Les investisseurs ...................................................................................................... Le parc ..................................................................................................................... Localisation de l’offre ............................................................................................. Taux d’occupation ................................................................................................... Les perspectives ....................................................................................................... 3. EXPERTISES .................................................................................................................. 3.1. Hôtel Cerise Auxerre ................................................................................................ 3.1.1. Le bien ............................................................................................................... 3.1.2. Expertise ............................................................................................................ Détermination du loyer ............................................................................................ Détermination de la valeur des murs et du fonds .................................................... 3.2. Hôtel Mister Bed City Torcy .................................................................................... 3.2.1. Le bien ............................................................................................................... 3.2.2. Expertise ............................................................................................................ Détermination du loyer ............................................................................................ Détermination de la valeur des murs et du fonds .................................................... 3.3. Résidence Hôtelière Torcy ....................................................................................... 3.3.1. Le bien ............................................................................................................... 3.3.2. Expertise ............................................................................................................ Détermination du loyer ............................................................................................ Détermination de la valeur des murs et du fonds .................................................... CONCLUSION ................................................................................................................... GLOSSAIRE ....................................................................................................................... BIBLIOGRAPHIE .............................................................................................................. ANNEXES .......................................................................................................................... 38 38 40 41 42 42 43 44 45 47 49 50 52 52 52 52 52 53 54 54 55 55 55 57 57 58 58 58 60 61 62 63 5 REMERCIEMENTS A la société de gestion hôtelière EXHORE et notamment Yannick AURE son président, JeanMichel CHASSAGNETTE son Directeur Général et Béatrice HERVE sa Directrice Commerciale pour leur temps et toutes les informations qu’ils m’ont transmises, Aux hôtels Cerise d’Auxerre, et Mister Bed City de Torcy, et la résidence hôtelière Mister Bed de Torcy, pour m’avoir ouvert leurs portes A Robert Brunier pour sa documentation, A Olivier Vuatrin pour ses trames d’expertise. 6 INTRODUCTION Après des années de vaches grasses, l’heure est à la cure d’amaigrissement. Le scénario favorable des années 2006 et 2007 trouve aujourd’hui son effet miroir en négatif. La baisse du RevPar (Revenue per available room) est très nette (-7,4 %). L’hôtellerie française, qui avait bien résisté en décembre 2008, se démarquant au sein des pays européens, vacille. Tous les segments hôteliers connaissent un recul de fréquentation proche ou supérieur à 4 points. Mais, alors que les catégories les plus économiques réussissent à maintenir une progression de leur prix moyen, les hôtels haut de gamme doivent se résoudre à des politiques tarifaires beaucoup plus agressives et à l’ouverture de canaux de distribution moins rémunérateurs qui se traduisent par une baisse de prix moyens supérieure à 5 %. La différence de comportement entre Paris, l’Ile de France et le reste des régions confirme à l’inverse ce qui avait fait la force des années précédentes. Quand la baisse des taux d’occupation est générale et d’une ampleur comparable, la résistance des prix est plus forte en dehors de la zone Paris intra muros. L’année 2008 s’est soldée par une baisse nette du nombre de chambres en France. Après une année 2007 marquée par une croissance de 1,2 % de l’offre globale, l’évolution de l’hôtellerie française revient à un schéma plus classique. C’est dans ces conditions, que l’hôtellerie française doit se renouveler et se réinventer. En effet, de nouvelles normes notamment concernant l’accessibilité aux handicapés obligent les hôteliers à mettre en conformité leurs bâtiments et de nouveaux segments hôteliers se développent à l’instar des résidences hôtelières. Quelles sont les règlementations en vigueur pour l’hôtellerie ? Comment le parc hôtelier réagit-il face à la crise ? Et quel est l’avenir de l’hôtellerie économique ? 7 1. CADRE REGLEMENTAIRE 1.1. Etablissements recevant du public et sécurité incendie. 1.1.1. Généralités Le terme établissement recevant du public (ERP), défini à l’article R123-2 du Code de la construction et de l’habitation, désigne les lieux publics ou privés accueillant des clients ou des utilisateurs autres que les employés (salariés ou fonctionnaires). Les ERP sont soumis au respect d’un règlement de sécurité contre l’incendie et les risques de panique, dont la dernière refonte a été faite par l’arrêté du 25 juin 1980. Cet arrêté est régulièrement adapté à l’évolution des techniques et en fonction des enseignements tirés de sinistres importants. Les ERP sont classés suivant leur activité et leur capacité. L’activité, ou « type », est désignée par une lettre définie par l’article GN1 du règlement de sécurité incendie dans les ERP : Classe J L M N O P R Nature de l’exploitation Structures d’accueil pour personnes âgées et personnes handicapées Salles d’audition, de conférences, de réunions, de spectacles ou à usages multiples Magasins de vente, centres commerciaux Restaurants et débits de boissons Hôtels et pensions de famille Salles de danse et salles de jeux Établissements d’éveil, d’enseignement, de formation, centres de vacances, centres de loisirs sans hébergement Bibliothèques, centres de documentation Salles d’expositions Établissements sanitaires Établissements de culte Classe W X Y PA CTS SG PS Nature de l’exploitation Administration, banques, bureaux Établissements sportifs couverts Musées Établissements de plein air Chapiteaux, tentes et structures Structures gonflables Parcs de stationnement couverts S T U V GA OA EF REF Gares Hôtels-restaurants d’altitude Établissements flottants Refuges de montagne La capacité, ou « catégorie », est désignée par un chiffre défini par l’article R123-19 du Code de la construction et de l’habitation : • 1re catégorie : au-dessus de 1 500 personnes ; • 2e catégorie : de 701 à 1500 personnes ; • 3e catégorie : de 301 à 700 personnes ; • 4e catégorie : 300 personnes et en dessous, à l’exception des établissements compris dans la 5e catégorie ; 8 • 5e catégorie : établissements accueillant un nombre réduit de personnes, inférieur à un seuil dépendant du type d’établissement. Pour l’application du règlement de sécurité, les établissements recevant du public sont classés en deux groupes : • le premier groupe comprend les établissements des 1re, 2e, 3e et 4e catégories ; • le deuxième groupe comprend les établissements de la 5e catégorie. Pour les ERP du premier groupe, le nombre de personnes pris en compte pour la détermination de la catégorie comprend le public et le personnel n’occupant pas des locaux indépendants qui possèderaient leurs propres dégagements. Pour les ERP de 5e catégorie (petits établissements), il ne comprend que le public (et pas le personnel). 1.1.2. Hôtels Les hôtels et pensions de famille sont soumis à la réglementation de classe O des établissements recevant du public. Les hôtels qui feront l’objet d’une expertise dans la dernière partie de ce mémoire sont de catégorie 4 aussi nous n’étudierons que la réglementation se rapportant à cette catégorie. L’effectif maximal du public admis est déterminé d’après le nombre de personnes pouvant occuper les chambres dans les conditions d’exploitation hôtelière d’usage. Dans le cas où une salle est aménagée dans le même établissement pour servir des petits déjeuners, il n’y a pas lieu de cumuler son effectif avec celui des chambres. Personnes handicapées a) L’évacuation des personnes handicapées circulant en fauteuil roulant doit être réalisée : • soit au moyen d’ascenseurs ; • soit au moyen de tous autres dispositifs équivalents acceptés après avis de la commission consultative départementale de la protection civile, tels que rampes, manches d’évacuation, etc. b) Les bâtiments recevant des handicapés physiques circulant en fauteuil roulant doivent être équipés : • pour les établissements des 1re, 2e et 3e catégories et ceux de la 4e catégorie comprenant des locaux à sommeil, d’un système de sécurité incendie de catégorie A ; • pour les autres établissements, d’un équipement d’alarme du type 2 b ; • d’un téléphone relié au réseau public, accessible en permanence, permettant d’alerter les services de secours et de lutte contre l’incendie. 9 Contrôle des établissements Les établissements doivent réaliser un dossier de sécurité (prévus à l’article R. 123-24 du Code de la construction et de l’habitation) récapitulant les dispositions prises pour satisfaire aux mesures prévues par le règlement de sécurité. Les établissements doivent faire une demande d’autorisation d’ouverture. Celle-ci est présentée par l’exploitant et est communiquée à la commission de sécurité qui procède alors à la visite de réception. L’exploitant doit être en mesure de communiquer à la commission les dossiers de renseignements de détail des installations techniques mis à jour après exécution des travaux et les rapports des organismes ou personnes chargés des vérifications techniques imposées par le présent règlement. Les établissements des 1re, 2e, 3e et 4e catégories doivent être visités périodiquement par les commissions de sécurité. La fréquence de ces visites est fonction du type et de la catégorie de l’établissement. Les fréquences sont récapitulées dans le tableau suivant : PERIODICITE CATEGORIE 2 ans 1re catégorie 2e catégorie 3e catégorie 4e catégorie 3 ans 1re catégorie 2e catégorie 3e catégorie 4e catégorie 5 ans 1re catégorie 2e catégorie 3e catégorie 4e catégorie (1) avec hébergement (2) sans hébergement X TYPES D’ETABLISSEMENTS J L M N O P R(1) R(2) S T U V W X Y X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X 10 Normes incendie La défense contre l’incendie doit être assurée : • par des extincteurs portatifs à eau pulvérisée de 6 litres minimum, judicieusement répartis, avec un minimum d’un appareil pour 200 mètres carrés, de telle sorte que la distance maximale à parcourir pour atteindre un extincteur ne dépasse pas 15 mètres ; • par des extincteurs appropriés aux risques particuliers. Une installation de RIA « DN 19/6 » peut exceptionnellement être demandée par la Commission de sécurité : • soit dans les établissements situés dans les zones d’accès particulièrement difficile ou défavorable ; • soit dans les établissements implantés dans des ensembles immobiliers complexes ; • soit dans les établissements présentant une distribution intérieure compliquée ; • soit dans les établissements dont la porte d’une des chambres se trouve à plus de 30 mètres de l’accès à un escalier. Une colonne sèche doit être installée dans les escaliers protégés, si le dernier étage accessible est à plus de 18 mètres du niveau d’accès des engins des sapeurs-pompiers. Des employés, spécialement désignés, doivent être entraînés à la mise en œuvre des moyens de secours. Tous les établissements doivent être équipés d’un système incendie de catégorie A, la mise en sécurité peut comporter les fonctions suivantes : • • • • • compartimentage évacuation des personnes (diffusion du signal d’évacuation, gestion des issues) désenfumage extinction automatique mise à l’arrêt de certaines installations techniques. La détection automatique d’incendie doit être installée dans les conditions minimales suivantes : • détecteurs sensibles aux fumées et aux gaz de combustion, dans les circulations horizontales encloisonnées des niveaux comportant des locaux réservés au sommeil ; • détecteurs appropriés au risque, dans les locaux à risques importants. La liaison avec les sapeurs-pompiers doit être réalisée par téléphone urbain. Il est formellement interdit de fumer dans les réserves, resserres, lingeries, etc., et en général dans les locaux présentant des risques particuliers d’incendie. Cette interdiction doit être affichée bien en évidence. Une consigne rédigée dans les langues parlées par les usagers habituels, doit être affichée dans chaque chambre. A cette consigne est associé un plan d’évacuation dont les 11
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