Le changement d'usage - Page 1 - test Il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement la présente publication sans autorisation du Centre Français d’exploitation du droit de Copie (CFC) – 20 rue des Grands-Augustins – 75006 PARIS – Tél. : 01 44 07 47 70 / Fax : 01 46 34 67 19. © Éditions Edilivre – Collection Universitaire – 2008 ISBN : 978-2-35607-509-3 Dépôt légal : Janvier 2008 Sujet : LE CHANGEMENT D’USAGE Professeur : Mr PASTERNATZKY Mémoire de Gaël DROUVIN 3eme année Espi Promotion 2006-2007 Drouvin Gael 3ème année SOMMAIRE INTRODUCTION .............................................................................................................. 2 I. Changement d’affectation : Les origines ...................................................... 3 1. Contexte historique ....................................................................................... 3 2. Les différentes lois survenues................................................................... 3 II. La réforme par l’ordonnance du 8 juin 2005 .......................................... 5 1. une réforme nécessaire ............................................................................... 5 2. les apports de l’ordonnance....................................................................... 5 III. Champ d’application........................................................................................ 11 1. Les communes .............................................................................................. 11 2. Les locaux ....................................................................................................... 12 IV. L’autorisation préfectorale............................................................................ 13 1. Les conditions de forme ............................................................................ 13 2. Les compensations ...................................................................................... 15 3. Dérogations personnelles et réelles...................................................... 19 4. Articulation avec le permis de construire ........................................... 20 V. Interdictions et autorisations ...................................................................... 22 1. Les changements d’usage libres ............................................................ 22 2. Les changements contrôlés...................................................................... 23 3. Les régimes spéciaux d’autorisations .................................................. 23 VI. Les responsabilités et les sanctions.......................................................... 26 1. champ d’application .................................................................................... 26 2. Le syndicat des copropriétaires.............................................................. 27 3. Changement d’usage et devoirs de conseil ....................................... 28 4. La prescription trentenaire ....................................................................... 29 5. Les sanctions ................................................................................................. 29 VII. Le formulaire...................................................................................................... 32 VIII. Formulaire à remplir par le bailleur pour son locataire................. 33 IX. Le changement d’usage vers l’habitation ............................................... 34 1. Contexte .......................................................................................................... 34 2. Les prix............................................................................................................. 34 3. Le financement ............................................................................................. 35 4. Avantages fiscaux ........................................................................................ 36 5. exemples ......................................................................................................... 37 6. La durée........................................................................................................... 41 Synthèse.......................................................................................................................... 43 Annexes ........................................................................................................................... 49 Le changement d’usage 1 Drouvin Gael 3ème année INTRODUCTION Le changement d’usage a été institué après la seconde guerre mondiale pour résoudre de manière exceptionnelle et temporaire la crise du logement née des dégâts causés par la guerre. Cependant de nos jours, le régime de changement d’usage est toujours étudié et utilisé par les professionnels de l’immobilier qui y sont régulièrement confrontés notamment en région parisienne. Face à certaines imperfections et des lois dépassées à notre époque, une réforme a vu le jour par le biais d’une ordonnance le 8 juin 2005. On expliquera comment fonctionne un changement d’usage et tout ce qui en découle et nous allons bien sûr décrypter l’avancée qu’apporte l’ordonnance du 8 juin 2005. On se portera d’avantage sur la région parisienne car c’est là que l’on rencontre la plupart des cas de changement d’usage.L’étude sera agrémentée de jurisprudence et de questions que l’on peut soulever. Puis on présentera quelques exemples concrets ainsi que les documents à remplir lors de la demande de changement d’usage. Le changement d’usage 2 Drouvin Gael 3ème année I. Changement d’affectation : Les origines 1. Contexte historique L’origine remonte à 1945, au lendemain de la libération, dans un contexte de pénurie du logement. Il importait, en effet, de s'armer contre les transformations intempestives de logements en locaux commerciaux, professionnels ou même administratifs. Transformations d'autant plus tentantes pour les propriétaires, qu'il était parallèlement décidé de bloquer les loyers des logements. C’est ainsi qu’une ordonnance du 11 octobre 1945 institua des mesures exceptionnelles et temporaires dans le but de répondre à cette crise du logement. Des services municipaux du logement furent créés ainsi qu’une réglementation de l’occupation des locaux. 2. Les différentes lois survenues L’ordonnance du 11 octobre 1945 prévoyait qu’une autorisation préalable du ministre de la reconstruction et de l’urbanisme était nécessaire pour la transformation des locaux d’habitation en locaux à usage commercial, industriel ou administratif. De plus une autorisation administrative était aussi nécessaire pour la démolition de tous locaux à moins qu’ils risquent de devenir ruine. Enfin des sanctions pénales furent prévues en cas de non respect de ces conditions. Ces dispositions furent mieux précisées par la loi du 1er septembre 1948 qui les adapta et les transforma tout en ajoutant une plus grande sévérité dans les sanctions. Par la suite l’ordonnance du 31 décembre 1958 remplaça les sanctions pénales par une amende civile. La loi n°76-1285 du 31 décembre 1976 a dissocié le contrôle du changement d’affectation de certains locaux, de la démolition des immeubles qui a fait l’objet d’un nouveau permis de démolir défini par ses propres textes. C’est le 31 mai 1978 que le régime du contrôle de certains changements d’affectation a été introduit dans le code de la construction et de l’habitation. Ce régime faisait une distinction entre les locaux affectés à l’habitation et les locaux professionnels ou administratifs. : • Les locaux affectés à l’habitation ne pouvaient pas changer d’affectation sans l’obtention d’une dérogation. Le changement d’usage 3 Drouvin Gael 3ème année • Les locaux professionnels ou administratifs ne pouvaient être convertis qu’en habitation mais il fallait au préalable obtenir aussi une dérogation. On a alors à l’art 631-7 du code de la construction et de l’habitation les principes suivants : Dans les communes définies à l'article 10-7 de la loi n. 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée : 1° Les locaux à usage d'habitation ne peuvent être, ni affectés à un autre usage, ni transformés en meublés, hôtels, pensions de famille ou autres établissements similaires dont l'exploitant exerce la profession de loueur en meublé au sens du premier alinéa de l'article 2 de la loi n. 49-458 du 2 avril 1949 modifiée, accordant le bénéfice du maintien dans les lieux à certains clients des hôtels, pensions de famille et meublés ; les présentes dispositions n'étant pas applicables aux locations en meublé mentionnées au deuxième alinéa dudit article 2 2° Les locaux à usage professionnel ou administratif ainsi que les meublés, hôtels, pensions de famille ou établissements similaires ne peuvent, s'ils ne conservent pas leur destination primitive, être affectés à un usage autre que l'habitation 3° Les garages et remises mentionnés à l'article 2 de la loi n. 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne peuvent être affectés à un usage commercial, industriel ou artisanal. Il ne peut être dérogé à ces interdictions que par autorisation administrative préalable et motivée, après avis du maire. Une réforme générale a été opérée par l’ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 qui a modifié fortement le code de la construction et de l’habitation. Le changement d’usage 4 Drouvin Gael 3ème année II. La réforme par l’ordonnance du 8 juin 2005 1. une réforme nécessaire Les règles gérant le changement d’affectation étaient devenues difficiles de compréhension pour les administrés. En effet le régime antérieur était entaché de complexité et d’insécurité juridique car même si la préfecture de Paris a considérablement amélioré sa pratique et la transparence de ses décisions, et si le certificat créé en 1994 a aussi apporté beaucoup de confort comme par exemple aux notaires, la procédure restait longue « grâce » notamment à des autorisations d’abord provisoires, puis définitives, et à une double instruction complète de la préfecture et de la mairie Exemple : si un permis de construire est nécessaire, le demandeur doit gérer en parallèle deux procédures : l’une pour le changement d’usage, l’autre pour le permis de construire, avec deux interlocuteurs qui sont liés mais restent différents. De même dans l’utilisation et l’acquisition de locaux, les bailleurs comme les preneurs, les vendeurs comme les acquéreurs et les investisseurs locaux comme étrangers ne pouvaient pas être surs du statut des locaux qu’ils achètent ou qu’ils louent. Cela constitue donc aussi un obstacle à l’activité économique. Enfin on notait une incohérence avec la décentralisation de l’urbanisme, qui conduit à la double instruction et aurait pu entraîner des conflits de politique du logement entre l’Etat et la commune. 2. les apports de l’ordonnance Ainsi le régime juridique applicable aux changements d’affectation des locaux a été limité à certaines grandes villes. Le terme affectation a été remplacé par usage car cela évite toute confusion avec le terme destination du permis de construire. Une nouvelle date de référence a été instaurée, ainsi l’usage du local est apprécié au 1er janvier 1970 car c’est une date pour laquelle on dispose de beaucoup d’informations sur l’usage du bien, notamment grâce au fichier des propriétés bâties qui a été révisé à ce moment là et qui est de plus accessible au public. Le changement d’usage 5 Drouvin Gael 3ème année Pour les immeubles construits après le 1er janvier 1970, la destination est indiqué dans le permis de construire il est alors aisé de vérifier. Le fichier de référence de l’Administration était le fichier général des locaux à usage d’habitation qui n’était pas consultable par les administrés et présentait quelques erreurs car ce fichier reprenait le fichier des cartes d’alimentation pendant la 2nd guerre mondiale et les propriétaires pour obtenir plus de cartes d’alimentation déclaraient que certains locaux étaient à usage d’habitation alors qu’ils ne l’étaient pas…De plus des recherches pour être sûrs que les informations étaient bonnes pouvaient coûter cher car il fallait faire des recherches aux archives, à la conservation des hypothèques, aux impôts, ou encore au musée de la poste pour consulter les anciens annuaires. Remarque : cette date de référence ne conduit pas à créer un délai prescription de 30 ans par exemple au-delà duquel on pourrait acquérir un changement d’usage sans en avoir fait la demande car cela aurait entraîné une intégration des transformations de logements en bureaux qui ont eu lieu massivement à Paris durant les années 70. Désormais un bien ne peut avoir que soit un usage d’habitation soit un usage de non habitation. Ainsi tous les biens qui n’étaient pas à usage d’habitation après le 1er janvier 1970 sont totalement libres d’usage et peuvent revêtir n’importe quelle activité et en changer sans demander d’autorisation. Les locaux d’habitation ne peuvent changer d’usage qu’avec une autorisation préfectorale tandis que les locaux qui ont d’autres usages échappent à tout contrôle. Exemple : un local loué en 2006 comme logement peut être qualifié à usage « autre qu’habitation » si tel était son usage au 1er janvier 1970 (hormis le cas où le bien a été donné en compensation après le 1er janvier 1970) Remarque : La préfecture pourra contester la qualification d’usage autre qu’habitation en démontrant par exemple le paiement de la taxe d’habitation. Dans la continuité de la politique de simplification, l’ordonnance supprime la transformation de bureaux en logements pour une période inférieure à 13 ans car d’une part cette option n’a pas été très utilisée et d’autre part le contexte dans lequel cela a été institué n’est plus d’actualité. En effet cela avait été instauré dans un certain contexte économique, la crise des années 90 par l’éclatement de la bulle spéculative avait laissé sans preneur beaucoup de bureaux. Ainsi pour Le changement d’usage 6
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